从 1999 年到现在，这接近 20 年里，房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿，其中新房 14 万亿，二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后，房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断，房地产已经进入到后开发时代。

　　所谓后开发时代，和开发时代有什么分别呢?开发时代是以单一产品——住宅为核心，快速买地、开发、建设、销售、交付，这是一个快速过程。开发时代的房企竞争的是三件事：规模、成本、速度。

　　所以我们能看到，开发公司拿到地以后，基本上过了 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地，能够卖房的时间只有 18 到 22 个月，速度的竞争已经到了非常激烈的程度。房企在一线城市的竞争压力越来越大，开始不断地往三四线城市走。同时，房企的规模也越来越大，单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为，现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄，市场要进入到后开发时代。

　　后开发时代是什么意思呢?就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅，而是包括住宅在内的所有房地产产品，不仅是购物中心、写字楼、医院，甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等，这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目的开始，一直到最后的运营，每个价值环节(开发、建设、管理、财务安排、最后运营)，都成为地产商关注和创新的重点。

　　进入后开发时代，房地产和科技的联系越来越密切，和互联网也越来越密切，和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技，需要关注以下几个方面：

　　首先，投资规模。2017 年，与房地产科技相关的投融资活动，中国一共有 60 亿美金，美国大概有将近 200 亿美金。在科技领域的投资，从规模上看房地产科技肯定不是全世界增长最快的。虽然房地产科技过去经常被忽视，很多人也只注意到了 AR、VR、人工智能等的发展，但房地产科技是增长很重要的领域。

　　比如租房平台就是房地产科技，它可以通过互联网处理大量的信息，和每一个买房、租房的人发生连接，并提供服务;联合办公也是一种科技进步，它能更灵活地安排处理空间，让我们在空间的使用上发生改变。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上，这个领域里还有很大的增长空间。

　　其次，房地产科技发展最快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面，进步是最快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多数据。

　　在国外，客户任何时间想买房、租房，都不仅能快速找到房源，而且能实现在网上 360 度看房，看房之后还能快速估价。怎么估价呢?就是看这个房子周围(比如两公里、十公里内)发生过的交易是什么?把这些交易的价格都呈现给客户，同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价，以及经纪人的建议等数据都快速呈现给到客户，这样客户就能非常快地做出判断，要不要买或者租这个房子。

　　目前房地产跟互联网结合最重要的进步是在买房、租房时的大数据处理，这个技术已经非常完善了。美国已经有这样的上市互联网公司，中国目前还没有这样的数据公司，中国目前主要是政府部门掌握估价。

　　房地产科技最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面，这个领域是最先成熟的。

　　智能家居方面，现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里，我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭，这方面出现了很多公司，这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。

　　再次，房地产科技的应用方面——资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业?比如国贸三期。国贸一期、二期、三期做了 30 年，一共就做 100 万平米，现在值 2000 亿以上，而且没有负债，这个叫投资级物业。30 年就做这么一点事儿。

　　我们知道，在中国，一个开发公司一年开发 100 多万平米是非常容易的事情。但投资级物业牵扯到资产管理，而资产管理分为硬体和软体，比如机电和设备等是硬体;服务、租赁等是软体。

　　举个例子，我们在纽约的一个同事，上班以外，自己还管理了 60 多间房子，跟别人一起管理物业。我问他：“你怎么能管 60 多间房子呢?你有 3 个孩子，还要上班，每天那么忙，你怎么管得过来?”他说：“很简单，全部都在网上管，比如说要报修水管坏了、看房、租赁交易等都在网上完成。”这其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作。通过资产管理平台的软件系统，一个人能管理几百套房子，非常简单。这就是所谓的不动产管理，实际上和科技有非常大的关系。

　　在开发阶段，现在也有快速建房系统，也就是说通过房地产和科技的结合来完成建设。一家特别有意思的小公司，就是通过网络来定制和建房子。这家公司在哪做呢?肯定不是在北京 CBD 里，它在富裕地区的农村服务客户。这些地区有不少愿意花七八十万盖房的农村青年，尤其是80 后、90 后，他们在使用互联网的过程中成长，所以他们也道怎么用网络来定制。定了以后，公司给他几百个可以选择的图纸，选择好以后，网上付定金，定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里，如果有一家房子盖得特别漂亮，所有的人就会跟着学。

　　当然，现在房地产的投融资这块跟科技的结合也非常快，这个结合最典型的是一种特别的物业形式，即消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产。现在开始用的一个方法是众筹，很多项目众筹的目的不完全是为了融资，而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。通过这样的方式，投资人未来可以直接到这个场所去消费，在消费的过程中会受到很多照顾，这样就能吸引人既投资又消费，在融资过程把客户圈在一起。

　　此外，我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域，包括房地产领域。关于这些技术带来的变化或者挑战，最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面，一起来看看吧：

　　第一，我们家里面以后到底请传统的保姆，还是机器人保姆?

　　现在已经有人开发出了机器人保姆，虽然用着不亲切，也不方便，甚至还觉得别扭，比如如果机器保姆做错了事，你就没法生气，如果生气就会觉得自己很滑稽，也没有意思。有人会觉得还是习惯用人工的保姆，两个人互相生气也很有乐趣，但技术在进步，未来这些也许就不是问题了。这是对家政服务方面的挑战。

　　也有人提出未来卖房的时候可以直接配一个机器人保姆，机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点，现在还在讨论。

　　第二，可以用 VR 人工智能的方法，让我们在租房或者买房前尽快识别、了解室内空间，看是不是满足自己的需要。

　　第三，在制造领域，用 3D 技术盖房子。这项技术发展很快，速度也在提高，但目前还不能盖高层，大概 3 层以下有实验成功的，3 层以上的房子目前没有办法用3D打印的办法迅速盖起来。但这个技术在进步，一旦技术成熟，盖房子的速度会非常快。

　　第四，过去看地，最好的方法是坐直升机，现在看地已经不用直升机了，用无人机。慢慢看，平时看的范围比较窄，用无人机看的范围非常广。所以在看地方面，在观景、模拟未来景观和销售方面，无人机的应用也会越来越多。

　　第五，大数据的应用，对精准的资产管理也越来越有用。比如，我们通过地图搜索，就知道每天在这个商圈里活动的人群大体是什么年龄、什么样的人，几点钟人多、几点钟人少。聚焦在物业管理和出租经营上，通过这些数据，我们在做购物中心、社区商铺的时候会有更精准的定位。

　　第六，区块链技术现在也越来越热闹，房地产行业最近在区块链技术上也有很多讨论和研究，特别是在房地产金融服务领域。大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子，融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，而可以通过智能合约，我们叫作分布式的，一群人一群人直接融资，这个也是大家在努力研究的一个问题。

　　总之，虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视，但它的机会还是存在的。进入后开发时代，全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技，从而提供更好的空间体验和价值服务。